Đất nông nghiệp ở Hóc Môn thu hẹp nhanh trong vài chục năm qua vì giá trị đất ở, đất kinh doanh vượt xa thu nhập từ trồng trọt, chăn nuôi; vì quy hoạch mở rộng đô thị và hạ tầng giao thông; và vì việc tách thửa, phân lô, chuyển mục đích sử dụng đất diễn ra liên tục, có lúc vượt khỏi kiểm soát. Kết quả là nông nghiệp còn lại nằm xen kẽ giữa khu dân cư, quy mô nhỏ, và nhiều nông hộ đã chuyển nghề.
Bài này giải thích cơ chế đứng sau quá trình đó từ góc nhìn nông nghiệp: điều gì khiến một thửa ruộng thành nền nhà, nông hộ ứng xử ra sao, nông nghiệp xen kẽ khu dân cư gặp khó khăn gì, và những hướng thích nghi đang có. Bài không đưa lời khuyên mua bán đất. Thủ tục đất đai (tách thửa, chuyển mục đích) và rủi ro khi mua đất được viết ở các chuyên mục thủ tục hành chính và sống – an cư của trang.
Một thửa ruộng thành nền nhà: chuỗi sự kiện quen thuộc
Câu chuyện thường bắt đầu từ một con đường. Khi một trục đường được mở rộng, làm mới, hoặc có thông tin về dự án hạ tầng lớn đi qua, giá đất hai bên tăng. Thửa ruộng ven đường trở nên đáng giá hơn rất nhiều lần so với thu nhập nó tạo ra từ rau, lúa. Người chủ đứng trước lựa chọn: tiếp tục trồng, cho thuê, hay bán.
Tiếp theo là nhu cầu nhà ở. Hóc Môn ở cửa ngõ Tây Bắc, gần các khu công nghiệp, xưởng sản xuất, có lượng lớn người lao động cần chỗ ở. Nhà trọ, nhà phố nhỏ, nền đất giá vừa là thứ thị trường cần. Đất nông nghiệp được chia nhỏ để đáp ứng, có khi qua thủ tục chuyển mục đích đúng luật, có khi qua những cách làm chưa đúng quy định như phân lô tự phát, xây dựng trên đất nông nghiệp.
Cuối cùng là hiệu ứng lan tỏa. Khi vài thửa xung quanh đã thành nhà, thửa ruộng còn lại khó canh tác hơn: nước tưới bị chặn, mương bị lấp, bóng nhà che nắng, hàng xóm phàn nàn về phân bón, thuốc, mùi. Người trồng nản, và thửa đó cũng sớm chuyển đổi. Quá trình này lặp lại theo từng mảng, từ đường lớn vào sâu trong ấp.
Các lực đẩy và lực giữ đất nông nghiệp
Không phải tất cả đất đều chuyển đổi. Có những lực giữ đất nông nghiệp lại; cân bằng giữa hai phía quyết định tốc độ:
| Lực đẩy chuyển đổi | Lực giữ đất nông nghiệp |
|---|---|
| Giá đất ở, đất kinh doanh cao hơn nhiều lần | Quy hoạch sử dụng đất xác định vùng nông nghiệp, hạn chế chuyển mục đích |
| Nhu cầu nhà ở của người lao động, người mới đến | Thủ tục chuyển mục đích, tách thửa có điều kiện |
| Hạ tầng giao thông mở rộng | Gia đình gắn bó, muốn giữ đất cho con cháu |
| Thu nhập nông nghiệp thấp, công lao động cao | Mô hình nông nghiệp giá trị cao (lan, nhà màng) tạo thu nhập khá |
| Con cháu không nối nghề | Chính sách khuyến khích nông nghiệp đô thị |
| Thửa xung quanh đã chuyển, khó canh tác | Đất trũng, ngập, phèn ít hấp dẫn để xây dựng |
Bảng này giải thích vì sao đất nông nghiệp còn lại ở Hóc Môn thường là đất trũng ven sông, đất xa đường, hoặc đất nằm trong vùng quy hoạch nông nghiệp, cây xanh: những nơi lực giữ mạnh hơn lực đẩy.
Phân lô tự phát: vấn đề của cả người bán, người mua và nông nghiệp
Vùng ven đô như Hóc Môn từng là một trong những nơi có nhiều phản ánh về tình trạng phân lô, bán nền trên đất nông nghiệp không đúng quy định. Người mua nền thường là người lao động mong có chỗ ở giá vừa; người bán là chủ đất hoặc người trung gian muốn thu lợi nhanh. Thiếu hạ tầng, thiếu thủ tục, nhiều khu như vậy để lại hệ quả kéo dài: nhà không được cấp giấy, đường hẻm nhỏ, thoát nước kém.
Với nông nghiệp, phân lô tự phát có tác động đặc biệt xấu: nó không chỉ lấy đi một thửa ruộng mà chia cắt cả vùng, làm đứt kênh mương, khiến các thửa xung quanh khó canh tác. Các đợt chấn chỉnh của chính quyền về quản lý đất đai, xây dựng ở vùng ven nhằm hạn chế tình trạng này.
Một hệ quả khác ít được nói là với những người vẫn muốn làm nông, giá đất tăng vì kỳ vọng phân lô khiến việc mua hay thuê thêm đất để mở rộng sản xuất gần như không thể. Đất nông nghiệp được định giá như đất ở tương lai, nên nông nghiệp thật bị đẩy ra khỏi thị trường đất ngay cả khi thửa đất vẫn còn là ruộng.
Người dân, nhất là người mới đến, nên hiểu nguyên tắc: đất nông nghiệp muốn xây nhà ở phải qua thủ tục chuyển mục đích theo quy định, phù hợp quy hoạch. Chi tiết thủ tục và cách kiểm tra quy hoạch nằm ở các chuyên mục khác của trang; ở đây chỉ nhắc rằng một nền đất "giá mềm" trên đất ruộng chưa chuyển mục đích là rủi ro lớn.
Nông hộ ứng xử ra sao
Không có một kiểu nông hộ ven đô duy nhất. Có hộ bán đất, chuyển hẳn sang buôn bán, làm công nhân, hoặc dời đi nơi khác mua đất rộng hơn để tiếp tục làm nông. Có hộ giữ một phần đất trồng trọt, phần còn lại xây nhà trọ cho thuê, coi tiền thuê trọ là nguồn thu chính và nông nghiệp là phụ. Có hộ chuyển sang mô hình giá trị cao trên diện tích nhỏ như lan, rau nhà lưới, cây kiểng.
Một nhóm đáng chú ý là những người lớn tuổi vẫn làm vườn dù con cháu đã đi làm nơi khác. Với họ, làm vườn vừa là thu nhập phụ, vừa là thói quen, vừa là cách giữ đất. Khi thế hệ này không còn, phần lớn đất của họ sẽ chuyển đổi, nên tốc độ thu hẹp đất nông nghiệp ở Hóc Môn có phần phụ thuộc vào chính câu chuyện thế hệ.
Không ít gia đình chia đất cho các con, mỗi người một phần; phần nhỏ thì khó làm nông, nên mỗi người xây nhà hoặc bán phần của mình. Việc chia thừa kế, vốn là chuyện tự nhiên trong gia đình, vì vậy cũng là một lực âm thầm làm đất nông nghiệp manh mún và thu hẹp.
Cũng có những người từ nơi khác đến thuê đất để trồng rau, nuôi cá, coi đó là sinh kế. Họ làm trên đất chờ dự án, đất của chủ chưa có nhu cầu dùng, với hợp đồng ngắn và rủi ro bị lấy lại bất cứ lúc nào. Đây là lực lượng nông dân "vô hình" của vùng ven đô, ít được thống kê.
Nông nghiệp xen kẽ khu dân cư: khó khăn hằng ngày
Làm nông giữa khu dân cư có những khó khăn mà nông dân ở vùng thuần nông không gặp. Phun thuốc bị hàng xóm phản ánh vì mùi, lo ảnh hưởng sức khoẻ. Bón phân chuồng bị than phiền. Nước tưới từ mương bị ô nhiễm bởi nước thải sinh hoạt. Trộm cắp rau, trái, vật tư dễ xảy ra hơn. Đường ra ruộng bị chặn bởi nhà xây mới.
Ngược lại, nông nghiệp xen kẽ cũng có lợi thế: gần người mua, có thể bán trực tiếp cho hàng xóm, quán ăn gần đó; có thể kết hợp với dịch vụ như vườn tham quan, lớp trải nghiệm cho trẻ; giữ lại không gian xanh, góp phần giảm nóng cho khu dân cư. Một số địa phương ven đô coi đây là hướng cần giữ, thay vì để đất nông nghiệp biến mất hoàn toàn.
Để cùng sống được, người làm nông cần thay đổi cách làm: giảm dùng thuốc, chọn thuốc sinh học, phun vào giờ ít người, che chắn; xử lý phân bón hữu cơ kỹ trước khi dùng; chủ động nói chuyện với hàng xóm. Phía cư dân cũng cần hiểu rằng thửa rau cạnh nhà là sinh kế của người khác, và khoảng xanh ấy có giá trị cho chính mình.
Những gì mất đi cùng ruộng vườn
Khi nói đất nông nghiệp thu hẹp, người ta thường chỉ đếm diện tích. Nhưng cùng với ruộng vườn, vùng ven đô mất đi những thứ khó đo hơn. Thứ nhất là khả năng thấm và chứa nước: ruộng, vườn, mương liếp là những "miếng bọt biển" hút nước mưa; khi bị bê tông hoá, nước mưa chảy tràn nhanh hơn, góp phần gây ngập ở các khu thấp. Thứ hai là khoảng xanh làm dịu nhiệt độ cho khu dân cư xung quanh.
Thứ ba là tri thức nông nghiệp địa phương: cách làm vườn trầu, cách lên liếp trên đất phèn, cách đọc con nước, những giống cây nhà để lại. Tri thức này nằm trong đầu những người làm nông lâu năm, ít khi được ghi lại; khi họ thôi làm, nó mất theo. Thứ tư là cảnh quan và bản sắc: một Hóc Môn chỉ còn nhà phố sẽ giống mọi vùng ven đô khác, mất đi điều làm nên tên tuổi của đất Mười tám thôn vườn trầu.
Những mất mát này không có nghĩa phải chặn đô thị hoá, mà là lý do để quy hoạch giữ lại những mảng nông nghiệp, mảng xanh hợp lý, và để những ai còn đất vườn cân nhắc giá trị của nó ngoài giá đất, trước khi quyết định điều không thể làm lại.
Những hướng thích nghi đang có
Hướng thứ nhất là tăng giá trị trên đơn vị diện tích: lan, kiểng, rau trong nhà lưới, nhà màng, rau gia vị, dưa lưới. Những mô hình này cần vốn, kỹ thuật và đầu ra, được bàn kỹ trong các bài riêng của chuyên mục.
Hướng thứ hai là gắn nông nghiệp với dịch vụ: vườn mở cửa cho khách tham quan, hái trái, lớp học làm vườn cho trẻ em thành phố, cà phê sân vườn trên đất nông nghiệp đúng quy định. Hướng này hợp với vị trí gần nội đô của Hóc Môn, nhưng phải chú ý ranh giới pháp lý giữa hoạt động nông nghiệp và kinh doanh dịch vụ trên đất nông nghiệp, cần hỏi chính quyền xã về điều kiện.
Hướng thứ ba là hợp tác: các hộ nhỏ liên kết thành hợp tác xã, tổ hợp tác để cùng làm tiêu chuẩn, cùng bán, cùng mua vật tư. Khi đất manh mún, hợp tác giúp quy mô "ảo" lớn hơn mà không cần gom đất. Cả ba hướng đều không đảo ngược được xu thế đô thị hoá, nhưng giúp nông nghiệp ven đô có chỗ đứng bền hơn trong phần đất còn lại.
Câu hỏi thường gặp
Đất nông nghiệp ở Hóc Môn còn nhiều không?
Không có số liệu chính xác cập nhật được nêu ở đây. Nhìn chung đất nông nghiệp đã giảm mạnh so với vài chục năm trước, phần còn lại nằm chủ yếu ở các vùng trũng ven sông, xa trục đường lớn và trong các khu quy hoạch nông nghiệp. Số liệu chính thức nên tra ở cơ quan thống kê, tài nguyên môi trường.
Có thể xây nhà trên đất trồng cây hằng năm không?
Không thể xây nhà ở trên đất nông nghiệp khi chưa được chuyển mục đích sử dụng sang đất ở theo quy định, và việc chuyển phải phù hợp quy hoạch. Thủ tục cụ thể cần kiểm theo luật đất đai hiện hành và hỏi chính quyền xã.
Thuê đất trống chờ dự án để trồng rau có rủi ro gì?
Rủi ro lớn nhất là bị lấy lại đất sớm khi dự án triển khai hoặc chủ đất có nhu cầu. Nên có hợp đồng ghi rõ thời hạn, thời gian báo trước và cách xử lý công trình, cây trồng khi trả đất. Tránh đầu tư lớn, lâu dài trên đất thuê ngắn hạn.
Làm cà phê sân vườn trên đất nông nghiệp có được không?
Kinh doanh dịch vụ trên đất nông nghiệp có giới hạn pháp lý, tùy loại công trình và cách sử dụng đất. Nên hỏi chính quyền xã và kiểm quy định về đất đai, xây dựng hiện hành trước khi đầu tư để tránh bị xử lý.
Nông dân lớn tuổi muốn chuyển nghề có được hỗ trợ không?
Có thể có các chương trình đào tạo nghề, hỗ trợ chuyển đổi khi thu hồi đất hoặc theo chính sách của thành phố từng thời kỳ. Nên hỏi bộ phận lao động, kinh tế của xã để biết chương trình đang áp dụng.