Ở Hóc Môn có bốn kiểu chỗ ở chính: nhà trong hẻm của khu dân cư hiện hữu, nhà mặt tiền trên các trục buôn bán, nhà trên đất vườn rộng và nhà trong các khu dân cư quy hoạch mới. Mỗi kiểu có cái được, cái mất riêng: hẻm yên nhưng có thể chật và ngập, mặt tiền tiện buôn bán nhưng ồn và bụi, đất vườn rộng nhưng xa dịch vụ và hay vướng giấy tờ, khu mới đường đẹp nhưng có khi còn vắng.
Chọn đúng kiểu nhà quan trọng ngang chọn đúng vùng. Bài này so sánh từng kiểu theo những gì người ở thật quan tâm: đi lại, tiếng ồn, ngập, an ninh, chỗ để xe, khả năng cải tạo, cùng các điểm cần xem tận nơi. Bài không nêu giá vì giá thay đổi theo thời điểm và từng con đường; phần kiểm tra pháp lý khi mua đất có bài riêng trong cùng mục.
Nhà trong hẻm của khu dân cư hiện hữu
Đây là kiểu phổ biến nhất ở các khu đã đông dân như quanh trung tâm xã Hóc Môn, Bà Điểm, Trung Chánh, Tân Xuân. Hẻm ở Hóc Môn khác hẻm nội đô: nhiều hẻm vốn là đường đất dẫn vào vườn, sau được bê tông hoá, nên có đoạn rộng đoạn hẹp, có khúc cua gấp, có hẻm cụt dẫn ra ruộng. Nhà trong hẻm thường là nhà ống một trệt một lầu hoặc hai lầu, xây trên phần đất được tách từ vườn của gia đình gốc.
Điểm cộng là yên tĩnh hơn mặt tiền, hàng xóm biết nhau, trẻ con chơi được trước nhà. Điểm trừ nằm ở chi tiết. Hẻm hẹp thì xe cứu thương, xe chữa cháy khó vào, xe chở vật liệu khi sửa nhà phải trung chuyển. Hẻm thấp hơn đường chính thì nước dồn vào khi mưa. Hẻm không có cống hoặc cống nhỏ thì sau mỗi trận mưa lớn bị đọng nước.
Khi xem nhà trong hẻm, hãy đo bề rộng hẻm ở đoạn hẹp nhất, không phải ở đầu hẻm. Hỏi hẻm là đường công cộng hay đường đi chung do các hộ góp đất; nếu là lối đi chung, xem có văn bản thoả thuận không. Đứng trong hẻm vào giờ tan tầm để biết bao nhiêu xe máy đi qua, và xem đèn hẻm buổi tối.
Nhà mặt tiền trên các trục chính
Nhà mặt tiền ở Hóc Môn tập trung dọc Quốc lộ 22, các đường như Lê Thị Hà, Bà Triệu ở khu trung tâm, Nguyễn Ảnh Thủ, Phan Văn Hớn, Lê Văn Khương, Đặng Thúc Vịnh và nhiều tuyến nối giữa các xã. Phần lớn nhà mặt tiền kết hợp ở và buôn bán: tầng trệt mở cửa hàng, tầng trên để ở.
Lợi thế rõ nhất là khả năng kinh doanh hoặc cho thuê mặt bằng. Nhưng sống trên trục chính ở vùng cửa ngõ có cái giá riêng. Nhiều trục có xe tải, xe container, xe khách chạy cả ngày lẫn đêm, tiếng ồn và bụi đi thẳng vào nhà. Một số trục đang hoặc sẽ được mở rộng; nhà có thể bị cắt một phần mặt tiền, thời gian thi công kéo dài ảnh hưởng buôn bán và đi lại.
Nếu chọn mặt tiền chủ yếu để ở, hãy cân nhắc kỹ. Thử ngủ một đêm gần đó hoặc ít nhất đứng trước nhà vào lúc mười giờ tối và năm giờ sáng. Hỏi về lộ giới của tuyến đường: phần nào của căn nhà nằm trong lộ giới, đã có kế hoạch mở rộng hay chưa. Xem nhà có lùi vào được để làm chỗ để xe, có lối ra vào an toàn cho trẻ nhỏ và người già hay không.
Nhà trên đất vườn rộng
Kiểu nhà này gắn với hình ảnh Hóc Môn xưa: căn nhà mái ngói giữa vườn cây ăn trái, có ao, có giàn trầu, có khoảng sân lớn. Nhiều gia đình nội đô muốn tìm một mảnh như vậy để làm nhà thứ hai hoặc chuyển hẳn lên sống. Đất vườn còn nhiều ở phía Đông Thạnh, Nhị Bình, Thới Tam Thôn cũ, và một phần phía Tân Thới Nhì, Xuân Thới Đông cũ.
Không gian rộng, cây xanh, không khí thoáng là điều có thật. Nhưng đất vườn thường đi kèm hai thử thách. Thứ nhất là pháp lý: phần lớn diện tích là đất nông nghiệp, chỉ một phần nhỏ là đất ở, việc xây thêm, cải tạo bị giới hạn. Thứ hai là hạ tầng: đường vào nhỏ, xa chợ và trường, ở vùng trũng ven sông dễ ngập khi triều cường, buổi tối vắng.
Vườn cũng cần công chăm. Cỏ mọc nhanh trong mùa mưa, cây ăn trái cần tỉa, ao cần nạo vét, rắn và côn trùng là chuyện thường. Người chưa từng sống ở vườn nên thử thuê hoặc ở thử một thời gian trước khi quyết định mua. Nếu mua, hãy dành ngân sách cho việc nâng nền, làm rào, làm hệ thống thoát nước, vì đó là những khoản người mua đất vườn hay quên.
Nhà trong khu dân cư quy hoạch mới
Trong khoảng hai thập niên gần đây, Hóc Môn có thêm nhiều khu dân cư được quy hoạch, có đường nội bộ rộng, vỉa hè, cống thoát nước, đèn đường, một số khu có công viên nhỏ. Nhà trong khu thường là nhà phố liền kề cùng kiểu, hoặc nền đất để người mua tự xây theo quy định chung về chiều cao, khoảng lùi.
Ưu điểm là hạ tầng đồng bộ, giấy tờ thường rõ ràng hơn nếu khu đã được phê duyệt và bàn giao đúng quy trình, xe hơi vào tận nhà. Nhược điểm là một số khu còn thưa người ở, dịch vụ quanh khu chưa có, buổi tối vắng; vài khu ở xa trục chính, phải đi một đoạn đường nhỏ mới ra tới quốc lộ.
Cần phân biệt khu dân cư được phê duyệt quy hoạch, có chủ đầu tư làm hạ tầng và bàn giao, với khu phân lô tự phát chỉ trông giống khu dân cư. Hai loại này có thể nằm sát nhau. Khi xem, hãy hỏi tên chính thức của khu, quyết định phê duyệt, tình trạng bàn giao hạ tầng cho địa phương, và xem các căn đã có người ở được cấp giấy chứng nhận chưa.
So sánh nhanh bốn kiểu chỗ ở
Bảng dưới gom các tiêu chí người ở hay hỏi. Đây là xu hướng chung, mỗi căn cụ thể có thể khác.
| Tiêu chí | Nhà trong hẻm | Mặt tiền trục chính | Nhà trên đất vườn | Khu dân cư mới |
|---|---|---|---|---|
| Yên tĩnh | Khá | Kém | Tốt | Tốt |
| Tiện buôn bán | Hạn chế | Tốt | Kém | Tuỳ khu |
| Nguy cơ ngập | Tuỳ cao độ hẻm | Tuỳ đoạn đường | Cao ở vùng trũng ven sông | Thường thấp hơn nếu cống tốt |
| Pháp lý thường gặp | Đa dạng, cần kiểm | Kiểm lộ giới | Hay có đất nông nghiệp | Kiểm phê duyệt khu |
| Xe hơi vào nhà | Tuỳ hẻm | Được | Tuỳ đường vào | Thường được |
| Dịch vụ quanh nhà | Tốt | Tốt | Thưa | Tuỳ mức lấp đầy |
Không có ô nào trong bảng thay được việc đi xem tận nơi. Bảng chỉ giúp bạn biết cần hỏi gì khi đứng trước một căn nhà cụ thể.
Một cách dùng bảng hiệu quả là chấm điểm theo thứ tự ưu tiên của chính gia đình mình: nhà có con nhỏ đặt nặng yên tĩnh và an toàn đường đi, nhà buôn bán đặt nặng mặt tiền, người làm ca đặt nặng khoảng cách tới chỗ làm.
Những chi tiết kỹ thuật nên xem ở mọi kiểu nhà
Dù chọn kiểu nào, các điểm sau ảnh hưởng trực tiếp tới việc sống lâu dài ở vùng khí hậu nóng ẩm, mưa nhiều như Hóc Môn:
- Cao độ nền so với mặt đường và mặt hẻm: nền thấp hơn là dấu hiệu ngập khi mưa lớn.
- Hướng nắng chiều: nhà hướng tây không có che chắn rất nóng vào mùa khô, tiền điện máy lạnh tăng.
- Vết thấm, ố trên tường tầng trệt và trần tầng trên: dấu hiệu nước lên hoặc mái dột.
- Nguồn nước: nước máy hay giếng khoan; nếu dùng giếng, hỏi đã xét nghiệm nước chưa và có hệ lọc không.
- Thoát nước thải: nhà nối vào cống chung hay dùng hầm tự hoại, hầm có quá tải không.
- Điện: đồng hồ riêng hay câu nhờ, dây điện trong nhà còn tốt không, có cầu dao chống giật không.
- Kết cấu nếu định nâng tầng: móng cũ có chịu được không, cần kỹ sư đánh giá trước.
Ghi lại các điểm này cho từng căn đã xem, sau đó so sánh trên giấy. Khi đứng trong nhà, cảm xúc dễ lấn át những chi tiết nhỏ nhưng tốn kém về sau.
Sửa nhà cũ trên đất gốc hay đập đi xây mới
Nhiều người mua lại nhà của gia đình gốc ở Hóc Môn: nhà cấp bốn mái ngói hoặc mái tôn, xây đã vài chục năm, nền thấp hơn đường sau nhiều lần đường được nâng. Câu hỏi đầu tiên luôn là sửa hay xây lại. Nếu kết cấu còn tốt, cột kèo chắc, chỉ cần nâng nền, làm lại mái và hệ điện nước, sửa thường rẻ và nhanh hơn, lại giữ được nét nhà cũ.
Nhưng nâng nền trong nhà cũ có giới hạn: nâng quá nhiều thì trần thấp, cửa thấp, phải nâng cả mái. Khi nền thấp hơn đường quá nhiều hoặc móng đã lún, xây lại thường hợp lý hơn. Dù sửa hay xây, đều phải hỏi về giấy phép: một số hạng mục sửa chữa cần xin phép, xây mới chắc chắn cần giấy phép xây dựng phù hợp với phần đất ở và quy hoạch.
Chi phí xây ở vùng ven đô không thấp hơn nội đô nhiều như người ta nghĩ, vì vật liệu và nhân công cùng thị trường. Cái được là mặt bằng thi công rộng, xe chở vật liệu vào dễ hơn hẻm nội đô. Hãy mời kỹ sư hoặc nhà thầu có kinh nghiệm xem hiện trạng, đưa ra hai phương án sửa và xây lại để so sánh, đừng quyết chỉ dựa trên cảm giác.
Nhà cho gia đình nhiều thế hệ
Một lý do nhiều người chọn Hóc Môn là có thể ở chung ba thế hệ trong căn nhà đủ rộng. Nhà cho nhiều thế hệ cần vài điều ít khi được nghĩ tới ở nhà phố nội đô. Phòng của ông bà nên ở tầng trệt, gần nhà vệ sinh, có tay vịn, sàn không trơn; cầu thang không quá dốc. Sân trước có chỗ ngồi hóng mát, vì người lớn tuổi ở vùng ven quen ngồi trước nhà trò chuyện với hàng xóm.
Trẻ nhỏ cần chỗ chơi an toàn, cách xa mặt đường có xe tải. Nhà có ao, có kênh gần đó thì phải rào chắn. Người đi làm ca cần một phòng tối, yên để ngủ ban ngày, tách khỏi khu sinh hoạt chung.
Ở Hóc Môn, nhà nhiều thế hệ còn gắn với chuyện đất chia cho con. Gia đình gốc thường tách đất cho các con xây nhà cạnh nhau trong cùng một khuôn viên. Nếu bạn mua một phần như vậy, hãy chú ý lối đi chung, đồng hồ điện nước riêng và ranh giới rõ ràng trên giấy tờ, vì quan hệ họ hàng tốt hôm nay không bảo đảm cho người mua sau này.
Câu hỏi thường gặp
Nhà trong hẻm ở Hóc Môn có hay bị ngập không?
Tuỳ cao độ của hẻm so với đường chính và hệ thống cống. Hẻm thấp hơn đường, không có cống hoặc cống nhỏ thì dễ đọng nước sau mưa lớn. Cách kiểm tra chắc nhất là ghé ngay sau một trận mưa và hỏi các hộ đã ở lâu trong hẻm.
Mua nhà mặt tiền Quốc lộ 22 để ở có ổn không?
Được nhưng nên cân nhắc tiếng ồn, bụi và xe tải chạy cả đêm. Ngoài ra cần hỏi lộ giới và kế hoạch mở rộng của tuyến. Nhiều gia đình chọn mặt tiền để buôn bán, còn chỗ ở chính thì đặt ở tầng trên hoặc ở một căn khác trong hẻm.
Đất vườn ở Hóc Môn có xây biệt thự được không?
Chỉ được xây trên phần đất ở và theo giấy phép xây dựng. Phần đất nông nghiệp muốn xây phải xin chuyển mục đích, tuỳ quy hoạch có được chấp thuận hay không. Hỏi cơ quan có thẩm quyền về chính thửa đó trước khi lên phương án thiết kế.
Khu dân cư mới ở Hóc Môn có an toàn về pháp lý không?
Khu đã được phê duyệt quy hoạch, chủ đầu tư làm xong hạ tầng và các căn đã ra giấy chứng nhận thì an toàn hơn. Khu chỉ trông giống khu dân cư nhưng thật ra là phân lô tự phát thì rủi ro cao. Hỏi quyết định phê duyệt và xem giấy của các căn đã có người ở.
Nên mua nhà xây sẵn hay mua đất tự xây?
Nhà xây sẵn tiện, dọn vào ở ngay nhưng khó biết chất lượng phần ngầm. Mua đất tự xây chủ động thiết kế nhưng tốn thời gian xin phép, giám sát thi công. Với nhà xây sẵn, nên nhờ người có chuyên môn kiểm tra kết cấu, thấm dột trước khi quyết định.